刘煜辉: 房价进入闷骚状态 2017房市不拐滞涨不灭

2017年01月16日 15:13   编辑:kind   来源:房途网
摘要:刘煜辉在《首席对策》中表示:2017年可能真正能够成为中国这一轮房地产的繁荣周期的一个顶点,一个拐点。

刘煜辉在《首席对策》中表示:2017年可能真正能够成为中国这一轮房地产的繁荣周期的一个顶点,一个拐点。

本期《首席对策》高端专访的嘉宾是:刘煜辉。

他是中国社会科学院经济学教授,博士生导师,天风证券首席经济学家,中涛基金首席顾问,中国首席经济学家论坛常务理事,人民币交易与研究论坛学术委员会主任,中国石油天然气总公司年金理事会理事,鑫合银行家俱乐部首席专家,江苏银行、杭州银行独立董事,《中国证券报》、《金融时报》专家委员会委员,《财经》、《财新传媒》特约撰稿人。研究方向:宏观经济、国际经济学、金融市场和商业银行。刘煜辉曾任华泰证券、广发证券首席经济学家。

从2010到2016年,大致三年一个轮回,经济下行货币放水刺激房地产、房价暴涨货币脱实向虚,金融市场过度繁荣房地产投 资触底回升宏观调控收紧钱荒、股市 债市 汇市三杀。2016年末到2017年初的汇率贬值、资本流出、房价暴涨后调控、钱荒、债灾等引人深思,是否是货币放水及随后政策收紧所引发的冲击?随着美联储加息预期次数上调、中国人民银行去杠杆、房地产限购限贷,中国经济在2016年底-2017年上半年正步入流动性回收周期和严控房地产时代,那么房地产的拐点何时出现?滞涨的状态会否持续?金融挤泡沫的过程中,短期系统性风险可能的局部释放,并冲击整个金融系统。?

一,房价进入“闷骚”的状态

本期首席刘煜辉在《首席对策》中表示:2017年可能真正能够成为中国这一轮房地产的繁荣周期的一个顶点,一个拐点。

这一次和历次房地产调控最大的一个不同就是它的有效前提发生了重大变化,因为今年房产的流动性缺失了,现在的价格,基本是靠只涨不跌的信仰在维持。但随着时间推移,特别是金融信用部门,一定会重估处在流动性耗散的资产价格。可能一年或一年半,越来越多的人会撤离,最终会影响到楼市价格。预计,如果快的话,到2017年的二季度,房地产的开工面积可能就会跌到负值的区间。到三季度,有可能会跌到接近20%,整个房地产部门应该迅速在冷却。

“当前房价进入了“闷骚”的状态。”对于目前房价的状态,刘煜辉先生用这样一个中国比较红的词来幽默地形容:简言之,就是这个市场没有流动性了,它的浇头迅速清淡下来,这种流动性的耗损或者流动性的丧失,随着时间的推移,一定会传染到资产的重估,资产未来的重估一定会考虑流动性的丧失和流动性耗损的状态。

二:2017年的三个关注点:滞涨,汇率贬值和金融挤泡沫

此外,刘煜辉先生在《首席对策》专访中还强调:对中国而言,今年宏观层面上最需要关注的三个问题,一个就是滞胀是否会继续,第二个是消弭人民币汇率的贬值,是绕不过去的坎;第三个是在金融挤泡沫的过程中,短期系统性风险可能的局部释放,并冲击整个金融系统,

三:挤泡沫过程钢丝上的舞蹈建议配置流动性资产

对于投 资者关心的资产配置,经济学家刘煜辉更看好的还是流动性资产,建议把流动性放到资产配置更系统、重要的地位。权益还是排在第一位的,非常憧憬资本市场的历史机会之窗,接下来是商品,再排在后面就是债券,债券要经历一个痛苦的金融内部杠杆解构的过程,可能它的机会更多的是跌出来的。

四:川普证伪

川普上台后减税 吸引制造业回流 反移民等,当作者问到2017年可能上升的外围风险,刘先生的判断和大多数经济学家不同:今天金融市场所反映的这些预期,跟川普上来以后所带来的实际经济运行之间,在今年可能会形成比较大的反差。川普经济的落地,倒不是对中国最大的压力,有很大概率,他有可能被证伪。比较担心对中国不太利的就是油和农产品。因为油真正拉上去以后,输入型通胀进来以后,过剩的资本再炒作一下农产品,比方说大豆,大豆上去以后,豆粕价格就上去了,而豆粕对应的是中国的猪饲料,再和中国的猪周期某种程度上形成共振的话,形成所谓的通胀的预期,或者通胀的压力,输入型的,中国就比较难办。

以下为专访实录:

一财 李策:前段时间,中央为房市定调:“房子是用来住的,不是用来炒的”。中央财经领导小组第十四次会议指出,要“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫”。投机性购买是房地产泡沫的根源,抑制房地产泡沫的同时需求一定受到打压。房地产市场似乎成为稳增长和防风险政策权衡的中心。您如何预测2017年房地产市场和房地产政策的走向?

首席刘煜辉:我个人的判断,2017年真正能够成为中国这一轮房地产的繁荣周期的一个顶点,一个拐点,我们在2013年、2014年交界的时候,我们曾经也做过这样的判断,但是很遗憾,从2015年开始,中国的楼市这一波的上涨,非常的波澜壮阔,你看一线的房子,现在一线房子的升幅,去年一年的升幅,现在涨到这个价格水平,应该比2013、2014年那个顶点要高出50%。二线城市目前的房价水平大概比2013、2014年的低点可能要高20%-30%。三四线房子的房价基本上已经和2013、2014年创出的高点基本上持平,慢慢它有一个恢复的过程,持平的状态。为什么2013、2014年那一波房子最后没有形成真正的拐点呢?我的感觉就是中国经济,你去感知的话,中国经济可能在那个时点还没有被顶到边界上面,简单讲,那时候还没真正碰到,就是房子的问题还没真正涉及到人民币汇率的问题,我觉得这一次的房地产调控,和以往过去十几年历次房地产调控,最大的一个有效前提不一样,就是它直接涉及到汇率的问题。

一财 李策:也就是说稳汇率的根本是稳房价,我们中国经济前30年的增长是靠房地产、基建等粗放型的投 资,今年财政一直在发力,目前货币政策放水的边际效应已经递减了,明年要以防风险为主,那么房地产市场会充当什么样的角色?

刘煜辉:整个房地产部门的资产创造迅速地冷却、降温,所以你们看到销量跌的非常快,而且这个趋势传递下去的话,我的预计,如果快的话到今年的二季度,2017年的二季度,我们可以看到房地产的开工面积可能就会跌到负值的区间。到三季度,有可能会跌到接近20%。整个房地产部门应该迅速在冷却。你要判断房价的趋势,我们用一个中国比较红的词叫做“闷骚”的状态。

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