年均20万人口净增长的深圳 买不起房的人这样租房

2017年07月21日 18:57   编辑:小徐   来源:q房
摘要:什么是年均20万人口净增长的深圳 买不起房的人这样租房??导语在广州“租购同权”霸屏之后,九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再度把租赁市场推上风口浪尖。年初开........

导语

广州“

租购同权

霸屏

之后,

九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再度把

租赁市场

推上

风口浪尖

。年初

开始,

加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场就

已经

重点提及,

到如今十余个城市作为首批开展住房租赁试点

作为

“居者有其屋”的

关键一环

,也只是房地产长效机制的一部分。

那么

,深圳这样一个典型的移民城市,租赁

作为

关键补充,

表现

如何?

1、

租金

往年的规律,

租金

一方面保持着与房价

大体

类似的涨跌步调,

另一方面,

与房价相比,租金的涨幅相对来说更为温和。从

2017年

的租赁市场来看,

平均

租金甚至较去年下半年有所回落,

其中一部分原因是由于福田区高价楼盘样本带来的波动,另一部分是租赁市场本身的供求变化形成的调整。

近两年,交易市场爆发之后的累积以及长租公寓市场的兴起都在商品住宅租赁市场中形成了更加庞大的供应量,相对而言,需求层面则基本稳定,所以造成了租赁市场尤其是商品住房租赁市场短时间内供过于求,进而对租金形成了下行压力。

从区域

看,

仅福田区环比出现下滑,其他区域环比仍在上涨,故福田去年底至今年初部分高价项目的样本对租金产生直接影响。

2

租金

回报率

目前

包括

深圳

在内

,四个一线

城市的

租金回报率

都不足

2

%,且

呈现

逐年下降的趋势。

这与

近年来

房价

的上涨有直接关系,而且房价涨幅往往高出租金涨幅,

一线

城市购房

更多时候

依靠

卖出

获得收益,

强于

通过出租获取长期回报。

然而,在美英等发达国家,房地产市场已经发展到成熟阶段,其租金回报率在

5%-6%之间。

相对而言,罗湖区

租金回报率较为突出,但也仅超过

2

%,

其次

是福田

这两个区域高出全市平均水平

南山租金回报率最弱。

根据

深圳

市住房保障发展规划》

表述

2010年末,全市

住房总建筑面积

4.09亿

㎡,约

810万套。

其中

商品住房建筑面积

1.02

亿

,约

110万套

这是

截至

2010年末

的市场存量,

从数据

来看,商品住房:其他类型住房(

城中村等)

=

1

:7。实际上

,也确实有

相当

一部分体量的居住需求需要依靠城中村等物业来解决

另外

随着城市更新的不断深化,

目前

商品

住房

的占比

出现

一定提升,但城中村等

物业

超过

一半

的支撑力还是存在的。

从需求

方面看,

2015年底

深圳

常住

人口

1138万人

,户籍人口

355万

人,

3

.7

户均人口计算,需要

3

04

万套

房来满足居住需求。

即使

2000

的实际管理人

来算,

需要

540万套

住房。而

2010年末

,深圳

已经

有足够的体量来满足实际需求。

根据

动态的

供需

变化,

2011年至今

深圳新建

商品住宅

销售总体量

2701万

28万套,如果

忽略城中村等其他体量的变化,这是深圳住房市场

纯增量,

2011年

至今,每年增加

415万

㎡,

4.3万套商品

住房,而

常住人口

总量从

2010年末

1037.2万人

增加

2015年末

1137.87万人

实际

增加

100万人

,年均

20万人

3

.7

户均人口计算,

每年

需要

5.5

万套

房来满足

新增

居住需求

,如果按

人均

20.6

的居住面积算,

每年

需要

新增

410万

,这样

看来,每年

售出的住房

勉强

满足

新增

人口需求,而实际

情况

是,多数

新增

常住人口是没有

购房能力的

,更

现实

的情况是,每年的

4.3万

生住房存量多数还是被已有常住人口消化,新增人口需要凭借现有的

800多

万套房子中出租的房子来解决,

如果

800多万套

房子中,有三分之一从来出租,也就是

240万套

滚动

负担

租房

需求也

绰绰有余

目前

,由于房价

近年

涨幅明显高于租金涨幅,所以租金回报率连年下跌。

长期

来看,随着房地产市场的不断成熟,

依靠

买房和依靠租房来解决住房问题的比例也将逐步

平衡

租赁

市场相关

体制

也将逐步健全,包括目前已经在推进的

发展

租赁市场

各项举措,

在这

期间,租金回报率也将

最终靠近一个新

的平衡点。

3

、租赁偏好

1)租金

总额偏好

深圳

将近

70

%

租金总额在

2000-6000元

其中

福田区、南山区租金

偏高

4000-8000元

为主力

;坪山、

盐田

400

0

以下为主力

大鹏新区两极分化严重。

2

)月租金

单价偏好

深圳

6

0%

的月租金

单价为

40-90

/

·月,

其中

福田区、南山区租金

偏高

70-110

/

·月为主力

;宝安、光明

新区、龙岗、坪山、盐田

70

/

·月以下为主力

大鹏新区两极分化严重。

3

)租赁面积

偏好

深圳

更受

欢迎的

租赁面积

分别为

70-90

以及

50

以下,

多数区域

租房选择基本

集中

90

以下。

大户型占比

相对较高的区域为宝安区

福田区和南山区

4

)租赁户型

偏好

深圳

更受

欢迎的

租赁户型

2

房及

3房

其中

福田区、南山区

房型偏小

1

2房

为主力

;光明新区

和盐田区

1房

3房

为主力

4

、区域热度

南山区租赁

市场连年位居第一,其次是

宝安

和龙岗略有

动荡

,整体来说,

租赁

区域热度排位基本稳定,龙华作为新成立

行政区

,热度排位第六,远超其他新区或新行政区

从小

片区来看,

2014年至今,租赁热点前三片区分别为:

龙岗

中心城、

新安

布吉

在深圳

这样一个典型的移民城市,租

房住

是绝大多数新深圳人的首选,

想必

这里

也有

你的影子,那么,现在的

,住的

好么?

买房还是租房?房地产商和经济学家怎样说

现在大家都追求土地储备,不追求盈利空间,不追求抗风险能力,这跟我们整个产业的引导有关系。房地产行业目前盈利空间已经降到跟制造业差不多了,甚至比制造业还略低。我想3年以后肯定会扭转过来,现在香港大家都很......

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